司法解释震撼房地产市场
由于该解释对以前的司法解释作了一定的修改，对一些司法界争议多年的问题给予了明确的界定，对一些法律作了新的解释，统一了衡量责任大小的标准。因此，该解释的出台将对房地产市场产生巨大的影响，房地产买卖纠纷案件将会有一个新的增长。
纵观该司法解释的全部，笔者认为与普通百姓关系较密切的，有如下几个方面。
(一)开发商未取得商品房预售许可证的情境下，与消费者所签订的合 同是否有效的问题。
在此之前，聂高人民法院的司法解释规定，案件在起诉后的一审期间，只要开发商能够将商品房预售许可证补办下来，双方所签的买卖合同都视为有效。而在这次的司法解释中对这一问题有所修改，即一审起诉之前，开发商仍未办理许可证的，所签合同为无效合同。
(二)开发商在销售过程中所发布的广告和销售资料的性质问题。
一些开发商在销售房屋时做了大量的虚假广告宣传，正是这些虚假广告与现实之间的差异，引发了买卖双方的争议。消费者以广告为依据，要求开发商兑现其所作出的承诺时，开发商往往以买卖合同中没有约定为由加以拒绝，既使起诉到法院，消费者的要求也难以得到法院的支持。这是因为从法律的角度讲，一般的广告为要约邀请，即开发商是通过发布广告来希望消费者前来提出购房的意思表示，并与其签订买卖合同，而合同的内容取决于双方协商的结果，合同中包括了广告内容的则开发商必须履行，否则开发商可以合同没有约定为其义务为由，不予履行。但是，对一些特殊的广告，其内容符合要约规定的，视为要约，消费者一旦承诺接受，合同即告成立。
这次的司法解释首先明确了一般商品房广告的性质为要约邀请；其次对特殊的商品房广告，作出了视为合同内容的解释。如开发商在广告中对房屋及相关设施所作的说明、允诺具体明确的、并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使这些说明、允诺没有载入买卖合同中，也应当视为双方合同的约定，开发商必须遵守，否则要承担违约责任。
另外需要说明的是，法律上对一般虚假广告也有制裁的手段，消费者可以依据广告法的相关规定向工商行政机关投诉，由工商行政机关对发布虚假广告者进行记处罚。
(三)通过认购、订购、预订等方式，消费者向开发商缴付的定金问题。
在正式的商品房买卖合同签订前，一些开发商往往通过认购、订购、预购的方式，向消费者收取小额定金，以此来牵制消费者。那么在消费者事后反悔，不愿再与开发商签订正式买卖合同，而想取回定金时，是否可以得到法律上的支持呢?根据这次的司法解释及我国担保法的规定，定金属于担保责任的范畴，是担保合同。如果消费者与开发商所签订的认购、订购、预订合同，具备正式买卖合同成立的一些主要条款，又没有其他违法行为，且消费者除定金还缴纳了部分房款外，并没有不可抗力、或者不可归责于开发商的原因，消费者不签订正式的买卖合同，那么悄费者将无权要求开发商返还定金。但如果仅是开发商所出具的收款收据或者双方所签订的认购、订购、预购合同非常简单，不具备买卖合同成立的要件或者虽具备要件，但是消费者除缴纳定金外，没有缴纳房款的，那么，开发商就应当将定金返还消费者。
(四)开发商具有欺诈行为，消费者能否获得双倍赔偿的问题。
就一般商品而言，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，消费者依据《消费者权益保护法》第49条的规定，可以获得双倍的赔偿。但是如房屋买卖这样的大件商品，是否适用双倍赔偿的规定，却一直是司法界争论不休的问题。
这次的司法解释采取了有条件适用双倍赔偿的原则，即遇到下列情况消费者有权提出双倍赔偿:１、小商品房买卖合同订立后，开发商未告知消费者又将该房屋抵押给第三人或又将房屋出卖给第三人；2、开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；3、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；4、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。开发商如果具有以上欺诈行为的，消费者可以要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任;５、实际交付的房屋面积与合同约定的面积不符的，合同有约定的，按照约定处理，没有约定 约定不明确的，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内部分的房价款由开发商返还消费者，面积误差比超过百分之三部分的房价款由开发商双倍返还消费者。可以说这次的司法解释对双倍赔偿的规定，是对开发商欺诈行为最严厉的民事制裁。
(五)开发商延期交付房屋或消费者延期交付房款所造成的违约金问题。
商品房买卖合同中一般均约定有违约金，有的合同对违约金约定的非常高，而有的合同对违约金约定的非常低。这一问题我国合同法第114条已有规定，即约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。实践中法院或仲裁机关如何把握这一裁量的尺度，以前的司法解释并没有这方面的涉及，各地法院及仲裁机关所掌握的标准也不统—，这样很容易让百姓产生司法不公的念头。为解决这一问题，这次的司法解释给予了明确规定，即当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
对于一些在合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，司法解释也作出了规定：即逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付用房屋的，按照逾期交付用房屋期间有关主管部门公布或者是有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
(六)由于开发商的原因，致使消费者不能如期办理房产证的问题。
在众多的商品房买卖的纠纷当中，存很大一部分争议是由于开发商售房手续不全，致使消费者在入住之后，迟迟不能办理房屋产权证，使得消费者担心所购房屋为违法建筑，或者希望以抵押贷款的方式解决资金不足的愿望不能实现，从而使其权益受到损害。为解决这—问题，这次的司法解释规定，由于开发商的原因，消费者在下列期限后满未能取得房屋权属证书的，除买卖双方有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：
1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限；
2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日 。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
此外，该解释还规定商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致消费者无法办理房屋所有权登记，消费者请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。
除了以上所谈问题，这次的司法解释当中，最高人民法院还对商品房质量问题，贷款购房问题以及开发商与包销人的诉讼关系等问题也作出了规定，这些规定无疑将对商品房买卖双方的行为起到新的规范作用，特别是对那些已经发生纠纷的双方更是起到了决定性的作用。因此，希望百姓对该司法解释能有更多的了解和运用，以便更好地维护自身的合法权益。
(文章出处〈北京法制报〉2003年6月19日)